Efterbesiktning: vad det är och hur det går till

Vad är en efterbesiktning?

Efterbesiktning är en uppföljande kontroll som görs efter att en tidigare besiktning visat på brister eller fel som behöver åtgärdas. Denna typ av besiktning är vanlig vid både nyproduktion och köp av befintliga fastigheter, där man vill försäkra sig om att tidigare upptäckta brister faktiskt har åtgärdats korrekt. Till skillnad från en första besiktning fokuserar efterbesiktningen specifikt på de punkter som noterats tidigare och inte på en fullständig genomgång av hela fastigheten.

För många husköpare är efterbesiktningen en trygghet som säkerställer att de får det de betalat för. Det är särskilt viktigt vid nyproduktion där entreprenören har ett ansvar att leverera en felfri produkt enligt kontraktet.

När behövs en efterbesiktning?

En efterbesiktning blir aktuell i flera olika situationer:

Efter slutbesiktning av nybyggnation - När det vid slutbesiktningen upptäckts fel som entreprenören ska åtgärda.
Efter tvåårsbesiktning - Vid nyproduktion görs ofta en garantibesiktning efter två år, och eventuella upptäckta fel kan kräva en efterbesiktning.
Efter villkorad överlåtelse - Om du köpt ett hus med besiktningsklausul i köpekontraktet och besiktningen visat på brister som säljaren åtagit sig att åtgärda.
Vid tvist om åtgärdade fel - Om köpare och säljare/entreprenör inte är överens om huruvida fel verkligen åtgärdats korrekt.

Timing är viktigt - efterbesiktningen ska ske efter att alla åtgärder som överenskommits är genomförda, men innan slutbetalning eller innan köparens möjlighet att häva köpet (vid besiktningsklausul) löpt ut.

Efterbesiktning vid nyproduktion

När det gäller nybyggda hus är efterbesiktning en nästan obligatorisk del av processen. Vid slutbesiktning av nybyggda fastigheter upptäcks nästan alltid ett antal brister - det kan vara allt från ytliga skönhetsfel till allvarligare konstruktionsbrister.

Processen vid nyproduktion

Slutbesiktning genomförs innan inflyttning där besiktningsmannen går igenom hela byggnaden.
Besiktningsprotokoll upprättas där alla fel och brister dokumenteras.
Entreprenören åtgärdar de brister som noterats i protokollet.
Efterbesiktning bokas in för att kontrollera att alla brister är korrekt åtgärdade.
Nytt protokoll upprättas där det framgår om bristerna är åtgärdade eller om ytterligare arbete krävs.

Viktigt att veta är att vid vissa mer komplexa brister kan det krävas flera omgångar av efterbesiktningar innan allt är helt godkänt.

Vem utför efterbesiktningen?

För att ge trovärdig och objektiv bedömning bör efterbesiktningen utföras av en certifierad eller auktoriserad besiktningsman, helst samma person som genomförde den ursprungliga besiktningen. Detta ger kontinuitet och en person som redan är bekant med objektet och de specifika bristerna.

I vissa fall kan parterna komma överens om att anlita en ny besiktningsman, särskilt om det finns missnöje med den ursprungliga besiktningsmannens bedömningar eller om det uppstått konflikt mellan parterna.

En del väljer att personligen närvara vid efterbesiktningen, vilket kan vara klokt för att direkt kunna ställa frågor och få förklaringar från besiktningsmannen.

Vad ingår i en efterbesiktning?

Till skillnad från en fullständig besiktning är efterbesiktningen mer fokuserad och omfattar:

Genomgång av tidigare besiktningsprotokoll för att identifiera vilka brister som ska kontrolleras.
Kontroll av åtgärdade punkter - besiktningsmannen inspekterar specifikt de områden där fel tidigare konstaterats för att se om åtgärderna är korrekt utförda.
Bedömning av åtgärdernas kvalitet - inte bara att något är åtgärdat utan även att det är gjort på ett fackmannamässigt sätt.
Dokumentation av resultat i ett nytt protokoll där status för varje tidigare noterad brist anges.

För nyproduktion kan efterbesiktningen omfatta kontroller som:

Att elinstallationer fungerar som de ska
Att VVS-system är korrekt installerade och fungerar
Att ytskikt är korrekt åtgärdade utan synliga skavanker
Att fönster och dörrar fungerar och sluter tätt
Att ventilationssystem fungerar enligt specifikationer

Praktiska tips inför efterbesiktningen

För att efterbesiktningen ska bli så effektiv som möjligt kan följande tips vara värdefulla:

Förbered dig noga genom att gå igenom det ursprungliga besiktningsprotokollet.
Gör en egen kontroll av de åtgärdade punkterna innan besiktningsmannen kommer.
Ta bilder före och efter åtgärder för att ha som dokumentation.
Var på plats vid besiktningen för att kunna påpeka eventuella kvarstående problem.
Var tydlig med dina förväntningar men respektera besiktningsmannens professionella bedömning.

Enligt ekonomifokus.se kan det uppstå situationer där säljare vägrar att släppa in besiktningsman, vilket kan vara problematiskt om du har en besiktningsklausul i kontraktet. Detta kan till och med betraktas som ett kontraktsbrott från säljarens sida.

Kostnader för efterbesiktning

Kostnaden för en efterbesiktning varierar beroende på omfattningen av de brister som ska kontrolleras, men generellt är den lägre än för en fullständig besiktning. Vanligtvis ligger priset mellan 2 000 och 6 000 kronor, men kan bli högre vid omfattande eller komplexa efterbesiktningar.

Viktiga kostnadsfrågor att klargöra:

Vem betalar för efterbesiktningen? Vid nyproduktion är det ofta byggherren/entreprenören som står för kostnaden.
Vid köp av befintlig fastighet beror det på vad som avtalats i köpekontraktet.
Om efterbesiktningen visar att fel kvarstår trots påstådd åtgärd kan det bli en förhandlingsfråga om vem som ska stå för ytterligare kostnader.

Juridiska aspekter av efterbesiktning

Efterbesiktningen har viktiga juridiska implikationer:

Vid nyproduktion:

Entreprenören har skyldighet att åtgärda fel som noteras vid slutbesiktningen.
Köparen har rätt att hålla inne en del av betalningen tills felen är åtgärdade och godkända.
Allvarliga fel kan i extrema fall ge rätt till hävning av entreprenadavtalet.

Vid köp av befintlig fastighet:

Om parterna avtalat om att säljaren ska åtgärda fel före tillträde, blir efterbesiktningen bevis på om detta uppfyllts.
En besiktningsklausul i köpekontraktet kan ge köparen rätt att frånträda köpet om allvarliga fel inte åtgärdas.

Det kan vara värt att kontakta juridisk hjälp om större problem uppstår. hallakonsument.se rekommenderar att man kontaktar jurist eller advokat vid tvister och påpekar att rättsskydd via ditt försäkringsbolag ibland kan täcka kostnader för juridiskt ombud.

Vanliga utmaningar vid efterbesiktning

Efterbesiktningsprocessen kan stöta på flera typiska utmaningar:

1. Oenighet om vad som utgör en godkänd åtgärd

Det är inte ovanligt att köpare och säljare/entreprenör har olika uppfattningar om kvaliteten på utförda åtgärder. Medan entreprenören kan anse att ett fel är tillräckligt åtgärdat kan köparen ha högre förväntningar på slutresultatet.

2. Nya problem upptäcks

Ibland kan åtgärdandet av ett fel leda till att nya problem upptäcks eller skapas. Detta kan leda till diskussioner om vem som bär ansvaret för dessa sekundära problem.

3. Tidsfördröjningar

Särskilt vid nyproduktion kan åtgärdandet av fel ta längre tid än planerat, vilket kan försena inflyttningar eller andra viktiga milstolpar. Många köpare upplever frustration över utdragna processer där entreprenören drar på tiden.

4. Dokumentationsproblem

Om den ursprungliga besiktningen inte var tillräckligt detaljerad i sin dokumentation av felen, kan det bli svårt att avgöra om åtgärderna verkligen motsvarar vad som krävdes.

Särskilda punkter att vara uppmärksam på

Vid efterbesiktning finns det vissa områden som kräver extra uppmärksamhet:

Fuktproblem och vattenskador

Dessa kan vara särskilt problematiska eftersom de inte alltid är synliga på ytan. En ytlig åtgärd som inte adresserar den underliggande orsaken kommer leda till att problemet återkommer.

Elektriska installationer

För att kontrollera el-relaterade åtgärder bör man enligt vasaadvokat.se “prova eluttagen, lamporna och ringklockan på dörren”. Felaktiga elinstallationer kan utgöra säkerhetsrisker och måste kontrolleras noggrant.

Ventilation och inomhusklimat

Problem med ventilation kan leda till fuktskador och dålig inomhusmiljö. Efterbesiktningen bör inkludera funktionskontroll av ventilationssystem om detta var en del av de tidigare noterade bristerna.

Värmesystem

Särskilt viktigt under vinterhalvåret är att värmesystem fungerar korrekt. I nybyggda hus kan injusteringar av värmesystem vara nödvändiga under den första tiden.

Ytskikt och estetiska detaljer

Även om vissa kan betrakta dessa som mindre viktiga än strukturella problem, har köparen rätt att förvänta sig professionellt utförda ytskikt utan synliga defekter, särskilt vid nyproduktion.

Efterbesiktning kontra garantibesiktning

Det är viktigt att särskilja efterbesiktning från garantibesiktning:

Efterbesiktning genomförs direkt efter att rapporterade fel från en tidigare besiktning har åtgärdats.
Garantibesiktning (ofta kallad tvåårsbesiktning vid nyproduktion) sker efter en längre period, vanligtvis två år efter slutbesiktning, för att kontrollera eventuella fel som uppstått under garantitiden.

För nyproduktion gäller följande garantier och ansvarstider:

Entreprenörsgaranti - vanligtvis 2 år för funktionsfel.
Ansvarstid - 10 år för väsentliga fel som påverkar byggnadens konstruktion eller bärande delar.

Under dessa perioder har byggherren/entreprenören skyldighet att åtgärda fel som omfattas av garantin eller ansvaret, och efterbesiktningar kan bli aktuella efter sådana åtgärder.

Att använda besiktningsklausul vid köp av befintlig fastighet

När du köper en befintlig fastighet kan en besiktningsklausul i köpekontraktet ge dig rätt att beställa en besiktning efter kontraktsskrivandet men före tillträdet. Om allvarliga fel upptäcks har du möjlighet att omförhandla priset eller i värsta fall frånträda köpet.

Enligt juristjouren.se är det dock i praktiken ofta svårt att hinna med en grundlig undersökning: “Det tidsmässiga utrymmet för att följa undersökningsuppmaningen är minimal, om inte obefintlig. Det är snabba affärer som gäller, trots att det är fråga om miljonbelopp.” Detta gäller särskilt i heta bostadsmarknader där beslut måste tas snabbt.

Om säljaren åtar sig att åtgärda några av de upptäckta bristerna blir efterbesiktningen viktig för att kontrollera att dessa åtgärder verkligen genomförts korrekt före tillträdet.

Praktiskt exempel på en efterbesiktningsprocess

För att illustrera hur en efterbesiktningsprocess kan se ut i praktiken, låt oss följa ett typiskt ärende för ett nybyggt hus:

Slutbesiktning genomförs före inflyttning där besiktningsmannen noterar 15 olika punkter som behöver åtgärdas, bland annat:
- Bristfällig tätning runt fönster
- Skador i parkett i vardagsrum
- Felaktigt installerad duschkabin
- Ventilation som inte fungerar optimalt
Entreprenören åtgärdar bristerna enligt protokollet under en period av två veckor.
Efterbesiktning bokas in och genomförs av samma besiktningsman som utförde slutbesiktningen.
Vid efterbesiktningen konstateras att 12 av de 15 punkterna är korrekt åtgärdade, medan tre fortfarande har brister:
- Tätningen runt ett fönster läcker fortfarande
- Parketten är utbytt men med avvikande kulör
- Ventilationen fungerar bättre men uppfyller inte projekterade värden
Nytt protokoll upprättas där de kvarstående bristerna dokumenteras.
Entreprenören åtgärdar de kvarstående bristerna.
En andra efterbesiktning genomförs för att kontrollera de tre kvarstående punkterna.
Alla brister godkänns förutom ventilationen som fortfarande inte når upp till projekterade värden.
Efter ytterligare justeringar av ventilationen görs en tredje, begränsad efterbesiktning som endast fokuserar på ventilationen.
Samtliga punkter godkänns slutligen och fastigheten kan betraktas som godkänd.

Efterbesiktning vid köp av bostadsrätt

Vid köp av bostadsrätter gäller delvis andra regler än för villor och fastigheter, men efterbesiktning kan ändå vara relevant:

Bostadsrättsinnehavaren ansvarar för lägenhetens inre underhåll
Föreningen ansvarar för fastigheten i övrigt, inklusive stammar, fasad och tak

Om du köpt en bostadsrätt och avtalat med säljaren om att vissa brister ska åtgärdas före tillträde, kan en efterbesiktning vara nödvändig för att bekräfta att detta skett. hallakonsument.se rekommenderar att man vid tvister om dolda fel i bostadsrätt kan “kontakta en jurist eller advokat som kan hjälpa dig att reda ut vilka krav du kan ställa och vilka möjligheter du har.”

Vid nyproducerade bostadsrätter är processen för efterbesiktning likartad den för villor, men här är det bostadsrättsföreningen som är beställare av entreprenaden och därmed den part som formellt godkänner efterbesiktningen.

Digitala hjälpmedel vid efterbesiktning

Den digitala utvecklingen har även påverkat besiktningsbranschen, och det finns nu flera hjälpmedel som kan förenkla efterbesiktningsprocessen:

Digitala besiktningsprotokoll - där besiktningsmannen kan dokumentera allt i realtid med foton och kommentarer.
Applikationer för egenkontroll - där köparen före efterbesiktningen kan dokumentera status på åtgärdade punkter.
Delade digitala plattformar - där alla inblandade parter kan följa ärendet och se status för olika åtgärdspunkter.
Video-besiktningar - i enklare fall kan vissa kontroller göras via videolänk, vilket sparar tid och kostnader.

Dessa digitala verktyg förenklar dokumentationen och kommunikationen mellan parterna, vilket kan minska risken för missförstånd och konflikter.

Checklista inför efterbesiktning

För att vara väl förberedd inför en efterbesiktning kan följande checklista vara användbar:

Granska ursprungligt besiktningsprotokoll noggrant för att veta exakt vilka punkter som ska kontrolleras.
Dokumentera själv alla åtgärder som genomförts, gärna med före- och efterbilder.
Skaffa kopior på kvitton och arbetsbeskrivningar från utförda åtgärder.
Gör en egen kontroll av åtgärdade punkter innan besiktningsmannen kommer.
Förbered frågor till besiktningsmannen om sådant som känns oklart.
Se till att alla utrymmen är tillgängliga för inspektion.
Planera för tillräckligt med tid - stressade besiktningar leder ofta till missar.
Se till att rätt personer närvarar - både beslutfattare och tekniskt kunniga.

Vanliga frågor om efterbesiktning

Hur lång tid tar en efterbesiktning?

Tiden varierar beroende på omfattningen av de punkter som ska kontrolleras, men vanligtvis tar en efterbesiktning mellan 1-3 timmar, betydligt kortare än en fullständig besiktning.

Måste jag använda samma besiktningsman som vid ursprungsbesiktningen?

Det är inte ett krav, men det är oftast en fördel eftersom denna person redan känner till objektet och de specifika bristerna. Vid byte av besiktningsman krävs extra noggrann genomgång av det ursprungliga besiktningsprotokollet.

Vad händer om fel fortfarande kvarstår efter efterbesiktningen?

Processen fortsätter - nya åtgärder krävs och en ny efterbesiktning behöver bokas. Vid fortsatta oenigheter kan det bli aktuellt med medling eller i värsta fall juridiska åtgärder.

Kan jag kräva ekonomisk kompensation istället för åtgärd av vissa fel?

Ja, parterna kan komma överens om ekonomisk kompensation istället för åtgärd, särskilt för mindre fel eller där åtgärden skulle vara oproportionerligt kostsam eller störande. Detta bör dock dokumenteras skriftligt.

Kan efterbesiktning genomföras på distans?

I undantagsfall och för enklare kontroller kan vissa moment genomföras via videolänk, men för de flesta efterbesiktningar krävs fysisk närvaro för att korrekt kunna bedöma åtgärdernas kvalitet.

Att tänka på vid köp av nyproduktion

Vid köp av nyproducerade bostäder är det särskilt viktigt att vara medveten om efterbesiktningsprocessen:

Förvänta dig fel - Det finns nästan alltid punkter som behöver åtgärdas efter slutbesiktning av nyproduktion. Detta är normalt och inget att oroa sig för så länge entreprenören är seriös med åtgärderna.
Följ med på besiktningarna - Även om du inte har teknisk kunskap kan det vara värdefullt att vara med vid både slut- och efterbesiktning för att förstå vad som diskuteras.
Ha realistiska förväntningar - Ett nybyggt hus är inte perfekt från dag ett, utan kräver ofta justeringar och finjusteringar under den första tiden.
Planera för tiden efter inflyttning - Det är vanligt att vissa justeringar behöver göras efter inflyttning, vilket kan innebära störningar i boendet.
Spara all dokumentation - Besiktningsprotokoll och annan dokumentation från byggprocessen är viktiga handlingar som bör sparas under husets hela livslängd.

När efterbesiktning inte räcker

I vissa situationer räcker inte efterbesiktning för att lösa problem som uppstått:

Vid allvarliga konstruktionsfel kan mer omfattande utredningar krävas, kanske med specialister inom olika områden.
Vid oenighet mellan parterna om tolkningen av fel eller åtgärder kan det bli nödvändigt att anlita en oberoende expert för bedömning.
När ekonomiska tvister uppstår kan juridisk hjälp behövas för att lösa situationen.
Vid misstanke om fusk eller döljande av fel kan särskilda tekniska undersökningar krävas för att fastställa fakta.

I dessa fall kan det vara nödvändigt att gå vidare med olika typer av tekniska utredningar, medling eller i värsta fall rättsliga processer.