ROT-avdrag och nybygge – vad gäller?

I den svenska skattedjungeln finns få saker som skapar så mycket förvirring som ROT-avdraget när det gäller nybyggen. Många som bygger nytt hoppas kunna dra nytta av samma skatteförmåner som gäller vid renovering, men reglerna är inte helt glassklara för alla. Den här artikeln tar ett rejält grepp om vad som faktiskt gäller för ROT-avdrag i samband med nyproduktion, vilka kryphål som finns och vad du som husägare behöver ha koll på.

Vad är egentligen ROT-avdraget?

ROT-avdraget (Reparation, Ombyggnad, Tillbyggnad) infördes i sin nuvarande form 2009 och har sedan dess blivit en viktig del av mångas ekonomiska planering vid bostadsrenoveringar. Som hurvibor.se beskriver: “Tekniskt sett är det ett avdrag från skatten, men i praktiken fungerar det som ett bidrag till renovering av villor, bostadsrätter och fritidshus. Bidraget utbetalas till hantverkaren, och rabatten ges direkt på fakturan, utan att köparen behöver ansöka om det.”

Det handlar alltså om att du kan få skattereduktion för arbetskostnaden när du anlitar en hantverkare för vissa typer av arbeten i din bostad. Enligt skatteverket.se är det “endast arbetskostnaden som ger rätt till rutavdrag och företaget får dra av högst 50 procent av kostnaden för godkända arbeten.” Samma princip gäller för ROT-avdraget, fast med andra typer av arbeten.

Men kan du använda ROT-avdraget när du bygger ett helt nytt hus? Här blir det plötsligt mer komplicerat.

Kan man använda ROT-avdrag vid nybyggnation?

Svaret är i princip nej. Enligt Skatteverket gäller följande: “The client does not get a tax deduction for building a wholly new house or for the conversion and extension of a new house.” Detta innebär att du inte får skatteavdrag för att bygga ett helt nytt hus eller för om- och tillbyggnader av ett nytt hus.

För att tydliggöra vad som räknas som ett nytt hus i detta sammanhang förklarar Skatteverket att det handlar om “a single or two-family housing unit (småhus) exempt from municipal property tax”. Det betyder enkelt uttryckt att ett hus som är befriat från fastighetsskatt räknas som nytt i ROT-sammanhang.

Nyproducerade småhus i Sverige är befriade från kommunal fastighetsskatt/fastighetsavgift under de första 15 åren efter byggnadens färdigställande. Under denna period är huset att betrakta som “nytt” enligt ROT-reglerna, vilket innebär att ROT-avdrag i princip inte kan användas.

Vänta lite - finns det undantag?

Som med det mesta i skattevärlden finns det såklart gråzoner och undantag. Här är några viktiga punkter att känna till:

Tomten och markarbeten

En viktig detalj är att även om själva huset är nytt, så kanske tomten inte är det. Skatteverket har tidigare gjort bedömningar där vissa arbeten på tomten kan berättiga till ROT-avdrag, trots att huset är nytt. Detta kan exempelvis gälla:

• Anläggning av gräsmatta och trädgård
• Uppförande av staket eller plank
• Byggnation av fristående komplementbyggnader som garage eller förråd
• Stenläggning och andra markarbeten

Men här gäller det att vara på sin vakt. Skatteverket gör bedömningar från fall till fall, och vad som ansågs okej för ett par år sedan kan ha ändrats i praxis. Dessutom är det skillnad mellan arbeten som utförs i direkt anslutning till husbygget och sådana som görs senare.

Komplementbyggnader

Ett vanligt missförstånd är att komplementbyggnader alltid omfattas av samma regler som huvudbyggnaden. Men så är inte alltid fallet. Om du bygger ett helt nytt garage på din tomt där det redan finns ett hus som är äldre än 15 år, kan ROT-avdrag potentiellt användas för arbetet med garaget.

Däremot, om garaget byggs samtidigt som ett nytt hus, kommer det sannolikt att betraktas som en del av nybyggnationen och därmed inte berättiga till ROT-avdrag.

Renovering av befintliga delar

Om ditt projekt involverar både nybyggnation och renovering av befintliga delar (till exempel om du bygger till ett hus som är äldre än 15 år), kan ROT-avdrag användas för den del av arbetet som avser renovering av de befintliga delarna.

Detta kräver dock att arbetskostnaderna tydligt särskiljs på fakturan, så att Skatteverket kan se exakt vad som avser renovering respektive nybyggnation.

ROT och olika byggnadstyper – vad gäller?

Villan och radhuset

För villor och radhus gäller grundregeln att huset måste vara äldre än 15 år för att ROT-avdrag ska kunna användas. Det är färdigställandedatumet som räknas, alltså när huset fick sitt slutbesked eller motsvarande.

Om du köper en nyproducerad villa från ett byggföretag kan du alltså inte göra ROT-avdrag för några justeringar eller tillbyggnader under de första 15 åren efter färdigställandet.

Fritidshus och andra bostäder

Samma regler gäller för fritidshus som för permanentbostäder. Ett nybyggt fritidshus omfattas inte av ROT-avdrag under de första 15 åren.

En intressant aspekt är att ROT-avdrag även kan användas för arbeten i en bostad som du äger men som dina föräldrar bor i, vilket framgår av Skatteverkets information: “The dwelling may also be a second home (weekend home) or indeed a dwelling that the client owns but that his or her parents happen to live in.”

Attefallshus

Attefallshus och andra mindre byggnader som uppförs utan bygglov kan vara en gråzon. Eftersom dessa byggnader inte alltid registreras på samma sätt som större nybyggnationer, kan det ibland vara svårare för Skatteverket att avgöra om de ska betraktas som nybyggnation eller tillbyggnad.

I praktiken har många fått ROT-avdrag för uppförande av Attefallshus på en befintlig tomt med ett äldre hus, men praxis kan variera och det är alltid Skatteverkets bedömning som gäller.

Praktiska tips för den som bygger nytt

Planera långsiktigt

Om du bygger ett helt nytt hus, bör du räkna med att ROT-avdrag inte kommer att vara tillgängligt under de första 15 åren. Planera därför din ekonomi utan att räkna med denna skattelättnad.

Det kan vara strategiskt att prioritera vissa arbeten som kan vänta till efter 15-årsperioden, om du vill maximera möjligheterna till framtida ROT-avdrag.

Dokumentera noga

Om ditt byggprojekt innehåller delar som potentiellt kan berättiga till ROT-avdrag, såsom arbeten på tomten eller renovering av befintliga delar, är det viktigt att dokumentera detta noggrant.

Be dina hantverkare att specificera alla arbeten tydligt på fakturorna, med separata poster för olika typer av arbeten. Detta underlättar betydligt om Skatteverket skulle göra en närmare granskning.

Var försiktig med timingen

Timing kan vara avgörande. Om du exempelvis köper en tomt med ett gammalt hus som ska rivas och ersättas med ett nytt, kan det vara fördelaktigt att utföra vissa arbeten (som markarbeten eller uppförande av komplementbyggnader) innan det nya huset börjar byggas.

På så sätt kan dessa arbeten potentiellt kvalificera för ROT-avdrag, eftersom de inte direkt kopplas till nybyggnationen. Men återigen - detta är en gråzon och Skatteverkets bedömning kan variera.

Vanliga missförstånd om ROT vid nybygge

”Jag kan få ROT-avdrag för alla arbeten på tomten”

Inte riktigt. Även om vissa tomtarbeten kan berättiga till ROT-avdrag, gäller detta främst när de inte är direkt kopplade till nybyggnationen. Arbeten som är en naturlig del av husbygget, såsom grundläggning eller anslutning av vatten och avlopp, omfattas vanligtvis inte.

”Om jag bygger själv och anlitar hantverkare för vissa delar kan jag få ROT-avdrag för dessa”

Nej, om huset är nytt gäller undantaget från ROT-avdrag hela byggnaden, oavsett vem som utför arbetet. Det spelar ingen roll om du anlitar en totalentreprenör eller olika hantverkare för olika delar – nybyggnation är nybyggnation i Skatteverkets ögon.

”Jag kan få ROT-avdrag om jag väntar ett år efter bygget med att göra vissa arbeten”

Nej, 15-årsregeln gäller från husets färdigställande, oavsett när du väljer att utföra olika arbeten. Att vänta ett år eller två ändrar inte husets status som “nytt” i ROT-sammanhang.

När du kan använda ROT-avdrag vid nybygge

Trots den generella regeln om att nybyggnation inte berättigar till ROT-avdrag, finns det situationer där du faktiskt kan använda det i samband med ett nytt hus:

Renovering av befintliga byggnader på tomten

Om det finns andra, äldre byggnader på tomten (som är över 15 år gamla), kan arbeten på dessa berättiga till ROT-avdrag, även om du samtidigt bygger ett nytt hus.

Fristående byggnader som tillkommer senare

Om du först bygger ett hus och sedan, som ett separat projekt några år senare, uppför ett garage eller en annan komplementbyggnad, kan det senare projektet potentiellt berättiga till ROT-avdrag – även om huvudbyggnaden fortfarande är under 15 år.

Arbeten som inte är direkt kopplade till bostaden

Vissa arbeten på tomten som inte är direkt kopplade till bostaden kan ibland berättiga till ROT-avdrag. Detta kan exempelvis gälla anläggning av en trädgård, byggande av en mur eller installation av en pool – förutsatt att dessa arbeten inte ingår som en del av den ursprungliga nybyggnationen.

Fallgropar och fällor att undvika

Otydlig fakturering

Ett vanligt problem är fakturor där det inte tydligt framgår vilka arbeten som utförts. Om du tror att delar av arbetet kan berättiga till ROT-avdrag, se till att hantverkaren specificerar exakt vad som gjorts och separerar kostnader för material och arbetstid.

Att lita på hantverkarens ord

Bara för att en hantverkare säger att “det här kan du få ROT-avdrag för” betyder det inte att Skatteverket kommer att hålla med. Många hantverkare har god kunskap om reglerna, men det är alltid Skatteverkets bedömning som gäller i slutänden.

Som DN.se rapporterar: “Byggbolagen ser en chans att tjäna lite extra på rotavdraget.” Det förekommer alltså att byggföretag använder ROT-avdraget som ett säljargument, även i situationer där det egentligen inte är tillämpligt.

Att blanda ihop RUT och ROT

RUT-avdraget (för hushållsnära tjänster) och ROT-avdraget har olika regler. RUT kan användas för städning, trädgårdsarbete och liknande även i nya hus. Enligt skatteverket.se finns det exempel på detta: “Göran har ett städföretag… Kevins mormors föräldrar har länge tänkt anlita städhjälp och blir nu intresserade när Kevin finns i branschen.”

Det är viktigt att inte blanda ihop dessa två avdrag, då de har olika användningsområden och begränsningar.

Kostnad och besparingar – vad kan du förvänta dig?

När du planerar ett nybygge är det viktigt att ha realistiska förväntningar på kostnader och potentiella besparingar. Eftersom ROT-avdrag inte är tillgängligt vid nybyggnation, måste du räkna med att betala hela arbetskostnaden själv.

Typiska kostnader vid nybygge

Ett nybygge kostar i dagens läge (2024) vanligtvis mellan 25 000 och 40 000 kronor per kvadratmeter, beroende på val av material, geografiskt läge och hustyp. För ett hus på 150 kvadratmeter blir den totala kostnaden alltså mellan 3,75 och 6 miljoner kronor.

Av denna summa utgör arbetskostnaden ungefär 40-50 procent, vilket betyder att om ROT-avdrag hade varit tillämpligt (vilket det alltså inte är för nybyggen), hade du kunnat göra avdrag på ungefär hälften av en arbetskostnad på 1,5-3 miljoner kronor.

Potentiella besparingar efter 15 år

När huset väl har passerat 15-årsgränsen och ROT-avdrag blir tillgängligt, kan du göra avdrag på 50 procent av arbetskostnaden för renovering och ombyggnad.

För en större renovering som kostar 500 000 kronor, varav arbetskostnaden utgör 300 000 kronor, skulle ROT-avdraget innebära en besparing på 150 000 kronor (50 procent av arbetskostnaden).

Det finns dock en maxgräns för hur mycket ROT-avdrag du kan göra per år. För närvarande (2024) är denna gräns 75 000 kronor per person och år. Om du äger huset tillsammans med en partner kan ni tillsammans göra avdrag på upp till 150 000 kronor per år.

Alternativ till ROT-avdrag vid nybygge

Eftersom ROT-avdrag inte är tillgängligt vid nybyggnation, kan det vara värt att undersöka andra sätt att minska kostnaderna eller få ekonomiskt stöd.

Energieffektivisering och miljöbidrag

Det finns ofta olika typer av statliga eller kommunala bidrag för energieffektiva lösningar, såsom solceller, värmepumpar eller andra miljövänliga installationer. Dessa bidrag kan vara tillgängliga även för nybyggda hus.

Förmånliga byggnadslån

Många banker erbjuder speciella lån för nybyggnation, med förmånliga räntor och amorteringsvillkor. Det kan vara värt att jämföra olika alternativ för att hitta det mest fördelaktiga lånet.

Eget arbete

En traditionell metod för att minska kostnaderna är att utföra vissa arbeten själv. Detta kräver naturligtvis kunskap och tid, men kan leda till betydande besparingar.

Förväntad utveckling av ROT-avdraget

ROT-avdraget har funnits i sin nuvarande form sedan 2009 och har under åren genomgått vissa förändringar, främst gällande maxbelopp och procentsats. Det är rimligt att anta att systemet kommer att fortsätta utvecklas.

Möjliga framtida förändringar

Det finns återkommande politiska diskussioner om ROT-avdragets framtid. Vissa förespråkar en utvidgning av avdraget, så att det även omfattar nybyggnation i syfte att stimulera bostadsbyggandet. Andra vill begränsa avdraget ytterligare, då det huvudsakligen gynnar personer med högre inkomster.

Det är därför inte uteslutet att reglerna kan komma att ändras i framtiden. Som husägare bör du hålla dig uppdaterad om eventuella förändringar som kan påverka dina renoveringsplaner.

Regionala variationer

Även om ROT-avdraget är ett nationellt system, kan dess effekter variera mellan olika regioner. I områden med hög arbetslöshet kan ROT-avdraget spela en viktig roll för att stimulera den lokala byggbranschen och skapa arbetstillfällen.

I områden med höga bostadspriser kan ROT-avdraget däremot bidra till att driva upp priserna ytterligare, då det blir mer attraktivt att renovera och bygga om.

Praktikfall - vanliga situationer och deras ROT-status

Situation 1: Nybygge på obebyggd tomt

Du köper en obebyggd tomt och bygger ett helt nytt hus. I detta fall är hela projektet att betrakta som nybyggnation, och ROT-avdrag kan inte användas för något av arbetet under de första 15 åren.

Situation 2: Rivning och nybygge

Du köper en tomt med ett gammalt hus, river det och bygger ett nytt. Även om tomten har varit bebyggd tidigare, räknas ditt projekt som nybyggnation när det gamla huset rivs, och ROT-avdrag kan inte användas förrän efter 15 år från det nya husets färdigställande.

Situation 3: Omfattande renovering

Du köper ett äldre hus (över 15 år) och genomför en omfattande renovering, där vissa delar rivs och byggs om, men den ursprungliga stommen behålls. I detta fall kan ROT-avdrag användas, eftersom det räknas som renovering och inte nybyggnation.

Situation 4: Tillbyggnad av äldre hus

Du äger ett hus som är över 15 år gammalt och bygger till en ny del (t.ex. en flygel eller en extra våning). I detta fall kan ROT-avdrag användas för tillbyggnaden, eftersom den utgör en ombyggnad av en befintlig, äldre fastighet.

Processen för att ansöka om ROT-avdrag

För de arbeten som faktiskt berättigar till ROT-avdrag (alltså inte nybyggnation) är processen relativt enkel:

1. Du anlitar en hantverkare eller ett företag som är godkänt för F-skatt.
2. Företaget fakturerar dig med avdrag för halva arbetskostnaden (max 75 000 kr per person och år).
3. Företaget ansöker sedan om utbetalning från Skatteverket för det belopp som dragits av på din faktura.

Du behöver alltså inte själv ansöka om avdraget – det sköts automatiskt av företaget som utför arbetet. Men du ansvarar för att arbetet faktiskt berättigar till ROT-avdrag. Om Skatteverket senare bedömer att arbetet inte var avdragsgillt, kan du bli skyldig att betala tillbaka beloppet.

När gråzonen blir svart på vitt

I vissa fall kan det vara svårt att avgöra om ett arbete berättigar till ROT-avdrag eller inte. Om du är osäker, kan du kontakta Skatteverket för ett förhandsbesked.

Ett förhandsbesked är bindande för Skatteverket, vilket innebär att om du får ett positivt besked, kan Skatteverket senare inte ändra sig och neka avdraget – förutsatt att de faktiska omständigheterna stämmer överens med det du beskrev i din förfrågan.

Detta kan vara en bra försäkring i osäkra fall, särskilt om det handlar om större belopp.

Det här gäller för dig som hantverkare

Om du driver ett byggföretag eller arbetar som hantverkare är det viktigt att ha koll på reglerna kring ROT-avdrag. Att felaktigt erbjuda ROT-avdrag för arbeten som inte kvalificerar kan leda till problem både för dig och dina kunder.

Dina skyldigheter som hantverkare

Som hantverkare är du skyldig att:

• Kontrollera att de arbeten du utför berättigar till ROT-avdrag innan du gör avdrag på fakturan.
• Tydligt specificera på fakturan vilka arbeten som utförts, med separata poster för arbetskostnad och materialkostnad.
• Ansöka om utbetalning från Skatteverket inom en viss tid efter att arbetet slutförts.

Om du är osäker på om ett visst arbete berättigar till ROT-avdrag, bör du rådgöra med Skatteverket eller en redovisningskonsult.