Kan man ta bolån till nyckelfärdigt hus? - Finansiering steg för steg

Ja, du kan ta bolån till nyckelfärdigt hus. Under byggtiden använder du byggnadskreditiv som senare konverteras till vanligt bolån när huset är färdigbyggt. Banken lånar ut 85% av bostadens värde, vilket kräver en kontantinsats på 15%.

Så fungerar finansieringen av nyckelfärdigt hus

Finansieringen sker i två faser som säkerställer trygghet både för dig och banken. Under byggtiden använder du byggnadskreditiv – ett lån för att bygga hus som endast tar ut ränta på uttagna belopp. När huset är klart konverteras byggnadskreditivet till ett vanligt bolån med ordinarie villkor och amortering.

Skaffa lånelöfte innan kontraktsskrivning

Kontakta banken för lånelöfte innan du skriver kontrakt med hustillverkare. Du behöver ID-handling, lönspecifikation och uppgifter om eventuella skulder. Banken gör en förhandsvärdering av husets marknadsvärde baserat på ritningar och produktionskostnadskalkyl från husleverantören.

Lånelöftet visar exakt hur mycket du kan låna för att bygga huset. Detta ger trygghet när du förhandlar med entreprenör och väljer vilka tilläggval du har råd med.

Beräkna total projektkostnad

Ett nyckelfärdigt hus på 150 kvadratmeter kostar 3-6 miljoner kronor för själva byggnaden. Med tomt, anslutningsavgifter och byggherrekostnader landar totalkostnaden mellan 4-8 miljoner kronor.

Exempel på verklig kostnad 2025:

Kostnadspost	Belopp
Hus 143 kvm	3 230 000
Tomt med anslutningar	1 200 000
Byggherrekostnader	260 000
Total kostnad	4 690 000

Kontantinsatsen på 15% blir cirka 703 500 kr i detta exempel. Resterande 3 986 500 kr finansieras genom byggnadskreditiv.

Vad är byggnadskreditiv?

Byggnadskreditiv – lån för dig som ska bygga nytt hus – är en tillfällig finansieringslösning under byggtiden. Du betalar ränta på bara det belopp som faktiskt betalats ut till entreprenör, vilket skiljer sig från vanligt bolån där hela beloppet betalas ut direkt.

Utbetalning sker etappvis

Banken betalar ut pengar i faser allt eftersom bygget fortskrider. Typiska utbetalningar sker efter grundläggning, när stomme och tak är på plats, vid tätt hus, efter invändiga installationer och slutligen vid slutbesiktning.

Husleverantören skickar fakturorna direkt till din bank som kontrollerar att arbetet motsvarar fakturabeloppet. Detta skapar säkerhet för lånet och minskar risken för oförutsedda problem.

Ränta under hela byggtiden

Under byggtiden betalar du endast ränta på nyttjad kredit, ingen amortering krävs. Räntan är högre än för vanligt bolån eftersom säkerheten är begränsad när huset byggs. Typisk ränta ligger 0,5-1,5 procentenheter över ordinarie bolåneränta.

Byggtiden för nyckelfärdiga hus är vanligtvis 6-12 månader beroende på hustyp och årstid. Ju kortare byggtid, desto mindre ränta på det belopp som huset kostar.

Spärrförbindelse skyddar din investering

Banken kräver spärrförbindelse mellan dig och husleverantören. Detta innebär att betalningar sker direkt från banken till entreprenör baserat på godkända fakturor. Spärrförbindelsen förhindrar att pengar används till annat än husbygget.

Om husleverantören skulle gå i konkurs under byggtiden skyddas dina pengar genom spärrförbindelsen. Endast utförda arbeten betalas, vilket minimerar ekonomisk risk.

Konvertering från byggnadskreditiv till bolån

När huset är färdigbyggt konverteras byggnadslånet till ett vanligt bolån med lägre ränta och krav på amortering. För konvertering krävs slutbesiktningsprotokoll utan allvarliga anmärkningar, slutbevis från kommunen och slutlig kostnadsredovisning.

Banken gör en slutlig värdering av bostaden för att bekräfta att marknadsvärdet motsvarar lånebeloppet. Vid konvertering sätts amorteringsplan upp enligt gällande amorteringskrav.

Amorteringsfrihet i upp till 5 år

Vid nyproduktion kan första ägaren få amorteringsfrihet i upp till 5 år om belåningsgraden är under 85%. Detta ger lägre månadskostnader direkt efter inflyttning och ekonomisk buffert för att möblera och färdigställa utemiljö.

Amorteringsfriheten gäller endast för bolån på nybyggt hus och kan inte kombineras med andra amorteringsfria perioder. Efter 5 år börjar ordinarie amortering enligt bankens amorteringskrav.

Vilken kontantinsats krävs för nybyggt hus?

Kontantinsatsen måste täcka minst 15% av den totala projektkostnaden, inte bara huspriset. Detta inkluderar tomt, anslutningsavgifter, markarbeten, bygglov, lagfart och pantbrev.

Många underskattar de kostnader för tomten och anslutningar som tillkommer utöver huspriset. Planera med marginal för oförutsedda kostnader under byggtiden.

Alternativ om du saknar full kontantinsats

Om du äger tomten kan dess värde räknas som del av kontantinsatsen. Vid befintlig bostad kan du belåna den istället för att ta byggnadskreditiv, vilket ofta ger lägre ränta under byggtiden.

Vissa banker godkänner gåvobrev från anhöriga som kontantinsats. Rådgivare på banken kan hjälpa dig hitta bästa finansieringslösning baserat på din situation.

Vad ingår i byggnadskreditivet?

Byggnadskreditivet täcker alla kostnader i produktionskostanadskaskylen: material, arbetskostnader, anslutningsavgifter för vatten, avlopp och el samt byggherrekostnader som bygglov, försäkringar och kontrollansvarig.

Tomt och markarbeten som schakt eller sprängning ingår också om de finns med i produktionskostanadskaskylen som banken godkänt. Pantbrev för fastigheten betalas separat och ingår inte i byggnadskreditivet.

Särskilda förmåner vid nybygge

Förutom amorteringsfrihet kan du ansöka om grönt bolån om huset är energieffektivt och uppfyller bankens miljökrav. Grönt bolån ger ofta 0,1-0,3 procentenheter lägre ränta.

Många nyckelfärdiga hus uppfyller kraven för grönt bolån genom god isolering, effektiv värmepump och låg energiförbrukning. Kontrollera med husleverantören vilka certifieringar huset har.

Vanliga fallgropar att undvika

Underskatta extra kostnader

Utöver huspriset tillkommer kostnader för markarbeten, väg, trädgård och eventuell bergsprängning. Räkna med 10-15% buffert för oförutsedda utgifter under byggtiden.

Läs mer om dolda kostnader vid nyckelfärdigt hus för komplett genomgång av vad som kan tillkomma.

Jämför inte banker och villkor

Räntor och villkor för byggnadslån varierar kraftigt mellan banker. Skillnaden kan bli tiotusentals kronor över byggtiden. Jämför alltid minst tre banker och förhandla om villkoren.

Otydligt avtal med hustillverkare

Eftersom “nyckelfärdigt” saknar juridisk definition kan det betyda olika saker. Kontrollera exakt vad som ingår i hus med totalentreprenad – vissa leverantörer inkluderar vitvaror och belysning medan andra tar extra betalt.

Glöm dokumentera fakturor

Spara alla fakturor och se till att de är tydligt specificerade. Banken behöver kunna se exakt vad varje betalning avser för att godkänna utbetalning från byggnadskreditivet.

Månadskostnad under och efter byggtiden

Under byggtiden betalar du bara ränta på de pengar som betalats ut. I exemplet med totalkostnad 4 690 000 kr och kontantinsats 703 500 kr:

Under byggtiden (ränta 3,5%): När halva lånebeloppet nyttjats: cirka 5 800 kr/månad Vid full utbetalning: cirka 11 600 kr/månad

Efter konvertering till bolån: Ränta och amortering: cirka 16 000-18 000 kr/månad beroende på amorteringstakt

Med amorteringsfrihet första 5 åren: cirka 11 600 kr/månad (endast ränta)

Ansöka om byggnadskreditiv behöver noggrann förberedelse

Banken behöver omfattande dokumentation för att bevilja byggnadskreditiv. Förbered offert från husleverantör, ritningar, bygglov, teknisk beskrivning och produktionskostnadskalkyl innan ansökan.

Processens för att få byggnadskreditiv tar vanligtvis 2-4 veckor från ansökan till beslut. Planera din tidsplan för nyckelfärdigt hus så att finansieringen är klar innan byggstart.

Byggnadslån eller byggnadskreditiv – vad är skillnaden?

Termerna används ofta synonymt men kan ha olika betydelse hos olika banker. Byggnadslån kan ibland syfta på renovering av befintligt hus medan byggnadskreditiv som det också kallas specifikt avser nybyggnation.

Oavsett beteckning fungerar lånet för dig som ska bygga hus på samma sätt: etappvisa utbetalningar, endast ränta under byggtiden och konvertering till bolån när huset är klart.

Kontrollera att banken ska kunna ta beslut

För att banken ska kunna ta beslut om byggnadskreditiv krävs att tomten är köpt eller köpeavtal undertecknat. Du kan inte få lånelöfte på byggnadskreditiv innan tomtfrågan är löst.

Tomten fungerar tillsammans med det färdiga huset som säkerhet för lånet. Därför måste banken känna till tomtens värde och läge innan beslut om finansiering.

Finansiera ditt nya hem på rätt sätt

Att bygga ett nyckelfärdigt hus med byggnadskreditiv är en säker väg till eget boende. Genom att följa stegen med lånelöfte, korrekt kontantinsats och noggrann dokumentation minimerar du risker under byggtiden.

Jämför olika hustillverkare och husleverantörer för att hitta bästa alternativ för ditt husbygge. Välj leverantör med god ekonomisk stabilitet och tydligt avtal om vad som ingår i totalentreprenad.