Nya regler för bygglov började gälla den 1 december 2025. Flera huvudregler för komplementbyggnader, tillbyggnader och fasadändringar ändrades, men bygglov har inte avskaffats som system.
Om en åtgärd kräver bygglov beror på typ av åtgärd, mått, om fastigheten ligger inom eller utanför detaljplan, avstånd till gräns och järnväg samt eventuella skyddsvärden.
Den här guiden går igenom reformens huvuddrag och ger en kontrollordning du kan använda innan du planerar en tillbyggnad, en komplementbyggnad eller en annan åtgärd på tomten.
Den ger ingen bindande bedömning av din egen fastighet och ersätter inte kontakt med kommunens byggnadsnämnd.
Vad ändrades i bygglovsreglerna den 1 december 2025?
Den 1 december 2025 trädde ändringar i plan- och bygglagen (PBL) och plan- och byggförordningen (PBF) i kraft. Boverket beskriver förändringen som ett nytt regelverk för bygglov, men bygglov har inte avskaffats generellt. Systemet med lov, anmälan och undantag finns kvar, och flera av gränserna i det flyttades eller byttes ut.
De praktiskt viktigaste förändringarna för en villaägare är:
- Fasadändringar på en- och tvåbostadshus kräver inom detaljplan normalt inte längre bygglov.
- Lovfria komplementbyggnader och komplementbostadshus fick större individuella mått och en ny gemensam pott.
- Fler tillbyggnader på andra byggnader kan vara lovfria upp till en sammanlagd area.
- Anmälningsplikten för själva byggnaden vid flera tidigare attefallsåtgärder togs bort, medan tekniska installationer fortfarande kan kräva anmälan.
- Utökad lovplikt nära fastighetsgräns, järnväg, vissa totalförsvarsområden och särskilt värdefulla miljöer finns kvar och kan slå igenom även när måtten annars räcker för undantag.
De rättsliga kategorierna bakom komplementbyggnader fick samtidigt nya namn, vilket är första steget att förstå innan du klassificerar din egen åtgärd.
Vad ersatte friggebod och attefallshus?
Orden friggebod och attefallshus togs bort som rättsliga kategorier i reformen. Enligt Boverkets lista över PBL-ändringarna ersattes de av lovbefriad komplementbyggnad respektive komplementbostadshus.
Du kan fortfarande säga friggebod eller attefallshus i vardagligt tal om du vill beskriva vilken typ av byggnad det handlar om. I lagtexten och i kommunens bedömning är det dock komplementbyggnad och komplementbostadshus som gäller, med de mått och villkor som hör till de kategorierna.
Hur kontrollerar du om din åtgärd kräver bygglov?
Gå igenom åtgärden i den här ordningen för att se om bygglov krävs:
- Kontrollera om fastigheten ligger inom eller utanför detaljplan.
- Klassificera åtgärden: ny byggnad, komplementbyggnad, komplementbostadshus, tillbyggnad, fasadändring eller altan.
- Mät byggnadsarea eller tillbyggnadsarea, nockhöjd och relevanta avstånd.
- Summera tidigare lovbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus mot tomtpotten på 45 eller 65 m², och summera separat lovfria tillbyggnader mot gränsen på 30 m² per byggnad.
- Kontrollera närhet till gräns och järnväg samt om platsen eller byggnaden har särskilt skyddsvärde.
- Kontrollera separat om anmälan, tekniska krav eller andra tillstånd och dispenser gäller.
- Fastställ om ärendet redan är inlämnat och därför ska bedömas enligt äldre regler.
Planläge, åtgärdstyp och mått förklaras var för sig nedan. Samtliga punkter i listan ovan som är tillämpliga på din åtgärd måste ändå kontrolleras innan du drar en slutsats.
Ligger fastigheten inom eller utanför detaljplan?
Det avgör vilka mått som gäller för din åtgärd. Komplementbyggnader och komplementbostadshus har olika huvudgränser inom och utanför detaljplan, så planläget måste fastställas innan du läser av rätt mått. Kommunens detaljplan eller kommunkarta visar planläget för din fastighet.
Vilken typ av åtgärd planerar du?
Åtgärden måste placeras i rätt kategori innan du kan läsa av rätt mått.
En carport är ett bra exempel: samma byggnad kan räknas som en fristående komplementbyggnad eller som en tillbyggnad beroende på hur den är placerad och byggd mot huvudbyggnaden, och de två kategorierna har olika gränser.
Läs mer om carport kräver bygglov för att se hur den gränsdragningen görs i praktiken.
Ryms åtgärden inom gränserna för area och höjd?
Du behöver mäta byggnadsarea eller tillbyggnadsarea, nockhöjd och i vissa fall avstånd till gräns eller järnväg, och jämföra med de huvudgränser som gäller för just din åtgärdstyp.
Har du redan en lovfri komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus på tomten räknas den in i tomtpotten på 45 eller 65 m². Lovfria tillbyggnader räknas i stället mot den separata gränsen på 30 m² per byggnad som tillbyggnaden hör till.
Vilka huvudregler gäller för vanliga åtgärder?
Måtten nedan är huvudgränser. De måste läsas tillsammans med planläge, avstånd till gräns eller järnväg och eventuella skyddsvärden, inte som fristående undantag.
| Åtgärd | Inom detaljplan | Utanför detaljplan | Viktiga övriga villkor |
|---|---|---|---|
| Komplementbyggnad / komplementbostadshus | 30 m², nockhöjd 4,0 meter | 50 m², nockhöjd 4,5 meter | Mindre än byggnaden den kompletterar, inom tomten, gemensam tomtpott 45 m² (inom detaljplan) / 65 m² (utanför) |
| Tillbyggnad av andra byggnader | Högst 30 m² och inte över taknock | Samma huvudregel | Flera lovfria tillbyggnader på samma byggnad får tillsammans vara högst 30 m² |
| Fasadändring på en- och tvåbostadshus | Normalt inget bygglov krävs | Hanteras separat, inte samma undantag | Gäller inte alla fasadändringar överallt, utökad lovplikt kan ändå gälla |
| Altan | Lov krävs över 1,8 meter inom 3,6 meter från byggnad, eller över 1,2 meter längre bort | Behandlas i den fördjupande guiden om altaner | Gäller altaner inom detaljplan |
Komplementbyggnad och komplementbostadshus
Huvudgränsen är 30 m² och 4,0 meters nockhöjd inom detaljplan, respektive 50 m² och 4,5 meters nockhöjd utanför detaljplan. Byggnaden måste dessutom vara mindre än den byggnad den kompletterar och stå inom den egna tomten för att räknas som lovbefriad.
Har du redan en lovfri komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus på tomten gäller den gemensamma potten: 45 m² inom detaljplan och 65 m² utanför.
En ny byggnad kan därför bli lovpliktig även om den för sig själv ryms inom 30 eller 50 kvadratmeter, om den tillsammans med en äldre lovbefriad komplementbyggnad eller ett lovbefriat komplementbostadshus på tomten överskrider potten.
För den fullständiga genomgången av gränser och undantag, se regler för komplementbyggnader och komplementbostadshus.
Tillbyggnad av andra byggnader
Bygglov krävs enligt huvudregeln om tillbyggnaden är större än 30 m² eller går över byggnadens taknock. Det gäller tillbyggnader på andra byggnader än komplementbyggnader och komplementbostadshus, till exempel på bostadshuset självt.
Flera lovfria tillbyggnader på samma byggnad får tillsammans vara högst 30 m². Bygger du i omgångar räknas alltså den samlade arean, inte bara den senaste tillbyggnaden för sig.
Fasadändring på en- och tvåbostadshus
Inom detaljplan krävs normalt inte längre bygglov för fasadändringar på en- och tvåbostadshus, komplementbyggnader eller komplementbostadshus.
Det gäller inte alla fasadändringar i alla lägen. Ligger byggnaden nära en gräns eller i ett område med särskilt skyddsvärde kan utökad lovplikt ändå göra att lov krävs, vilket du läser mer om längre ner.
Altan inom detaljplan
Lov krävs om altanen är högre än 1,8 meter och ligger inom 3,6 meter från en byggnad, eller högre än 1,2 meter när den ligger längre bort än 3,6 meter från en byggnad.
Reglerna för altaner har flera detaljer kring mätning och placering som inte ryms här. Se när en altan kräver bygglov för en fullständig genomgång.
När kan utökad lovplikt ändå gälla?
Platsens förutsättningar kan ändå utlösa bygglov även när åtgärdens typ och mått i övrigt ryms inom ett huvudundantag. Enligt Regeringens sammanfattning av reformen kan lov fortsatt krävas nära fastighetsgräns, i vissa totalförsvarsområden och i särskilt värdefulla miljöer.
Situationer där utökad lovplikt kan behöva kontrolleras är:
- Åtgärden ligger närmare än 4,5 meter från fastighetsgränsen.
- Åtgärden ligger närmare än 30 meter från ett järnvägsspårs mitt.
- Fastigheten ligger inom eller nära vissa totalförsvarsområden.
- Byggnaden, tomten, platsen eller området är särskilt värdefullt ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt.
Nära gräns eller järnväg
Utökad lovplikt kan gälla om åtgärden ligger närmare än 4,5 meter från fastighetsgränsen, även om måtten annars ryms inom ett huvudundantag. Kontrollera om detta gäller för din åtgärd. Detsamma kan gälla om åtgärden ligger närmare än 30 meter från mitten av ett järnvägsspår.
Inom totalförsvarsområden eller särskilt värdefulla miljöer
Ligger fastigheten inom eller nära vissa totalförsvarsområden kan utökad lovplikt gälla och måste kontrolleras för den aktuella åtgärden. Detsamma kan gälla särskilt värdefulla byggnader, tomter, allmänna platser och bebyggelseområden.
Vad innebär ett skriftligt grannemedgivande?
Ett grannemedgivande ska vara skriftligt för att gälla. Det löser enbart frågan om närhet till just den grannens gräns och upphäver inte annan lovplikt som gäller på grund av järnväg, totalförsvarsområde eller skyddsvärd miljö.
Ett godkännande från grannen gör med andra ord inte automatiskt åtgärden lovfri. Det tar bort ett specifikt hinder, men övriga regler gäller fortfarande.
Behövs anmälan eller andra tillstånd när bygglov inte krävs?
Ja. Lovfrihet, anmälningsplikt, tekniska krav och andra tillstånd eller dispenser är fyra separata frågor, och en åtgärd kan vara befriad från bygglov samtidigt som den kräver något av de andra.
Tekniska installationer kan kräva anmälan
Många åtgärder som tidigare krävde anmälan i stället för bygglov, till exempel själva attefallshuset, kräver inte längre anmälan för byggnaden. Vatten, avlopp och ventilation kan ändå kräva anmälan som egen teknisk fråga, oavsett om byggnaden i sig är lov- och anmälningsbefriad.
Andra tillstånd och dispenser gäller separat
En lovfri åtgärd kan ändå kräva tillstånd enligt annan lagstiftning. Ligger fastigheten nära vatten kan du till exempel behöva strandskyddsdispens även om själva byggnaden är befriad från bygglov.
Frivilligt lov kan ge en formell prövning
Du kan söka lov för en åtgärd som i sig är lovfri. Det ger dig ett formellt beslut från kommunen.
Vilka regler gäller för ärenden som kom in före den 1 december 2025?
Ansökningar om lov och förhandsbesked som kom in före den 1 december 2025 prövas enligt äldre lovregler. Det är ansökans ankomstdag, inte beslutsdagen, som styr vilket regelverk som används.
Lämnade du in en ansökan om bygglov i november 2025 och kommunen fattar beslut först 2026, bedöms den alltså fortfarande enligt de regler som gällde innan reformen. En ny ansökan som du lämnar in efter den 1 december 2025 prövas enligt de nya reglerna, även om den gäller samma byggnad.
Vad ska du kontrollera innan byggstart?
Gå igenom följande innan du sätter spaden i jorden:
- Kontrollera fastighetens planstatus: inom eller utanför detaljplan.
- Slå fast vilken åtgärdsklass din byggnad eller ändring tillhör.
- Mät area, nockhöjd och relevanta avstånd mot de huvudgränser som gäller för just den klassen.
- Räkna in tidigare lovfria komplementbyggnader och komplementbostadshus i tomtpotten, och räkna separat in lovfria tillbyggnader mot gränsen per byggnad.
- Kontrollera avstånd till fastighetsgräns och järnväg.
- Kontrollera om platsen eller byggnaden har särskilt skyddsvärde eller ligger inom ett totalförsvarsområde.
- Kontrollera separat om anmälan krävs för tekniska installationer.
- Kontrollera om andra tillstånd eller dispenser, till exempel strandskyddsdispens, behövs.
- Kontrollera om ärendet redan är inlämnat och därmed ska bedömas enligt äldre lovregler.
Dokumentera mått och fastighetsförutsättningar innan du kontaktar kommunens byggnadsnämnd. Boverkets sammanfattning av reformen är inte uttömmande, så fastighetens och åtgärdens omständigheter måste kontrolleras mot samtliga tillämpliga regler.